آدرس‌های جذاب برای ساخت‌و‌سازمسکن
در حال حاضر پنج منطقه تهران در مقایسه با سایر مناطق، از چهار مزیت نسبی برای پذیرش سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی برخوردار است.
مناطق پرحرارت بازار مسکن شهر تهران برای پذیرش سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی شناسایی شد.بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره استراتژی بهینه ساخت و ساز در مقطع فعلی بازار ملک -که از یکسو ساخت و ساز مستعد خروج از رکود است و از سوی دیگر معاملات مسکن فاصله‌ای تا رونق ندارد- حاکی است که در شرایط کنونی، بساز و بفروش‌ها با انتخاب آدرس صحیح برای سرمایه‌گذاری می‌توانند در فاصله‌ای کم بعد از تکمیل ساختمان‌های نوساز، نسبت به فروش آنها اقدام و از تکرار ماجرای «رسوب آپارتمان‌های خاص اما فاقد مشتری» در بازار جلوگیری کنند.
جزئیات نشانی جذاب برای ساخت مسکن در پایتخت، نشان می‌دهد: در حال حاضر 5 منطقه در تهران، «مقصد نیمی از معاملات خرید» آپارتمان است که هم به لحاظ «پراکندگی جغرافیایی» در جهات مختلف شهر قرار دارند و هم از بابت «پوشش طیف تقاضای مصرفی»، نیاز ملکی دهک‌های مختلف را پوشش می‌دهند. تجمیع این سه ویژگی به ترتیب در مناطق 5، 4، 2، 15 و 14، پتانسیل این 5 منطقه را برای شروع پروژه‌های جدید مسکونی در بالاترین سطح نسبت به سایر مناطق 22 گانه تهران قرار داده است.
سرمایه‌گذاران ساختمانی در صورت هدایت بازار خود به مناطق پرمعامله بازار مسکن، نه‌تنها «سختی فروش» در آینده را نسبت به مناطق دیگر پیدا نمی‌کنند که در فرآیند ساخت و ساز، به دلیل «کشش تقاضای مصرفی» طی دست کم یک سال آتی، می‌توانند بخشی از واحدهای مسکونی در حال ساخت را «پیش‌فروش» کنند و در نتیجه «احتمال ناپایداری» در قیمت مسکن را از طریق افزایش عرضه در مناطق پروزن بازار معاملات، کاهش دهند.فعالیت‌های گذشته بساز و بفروش‌ها، هماهنگی قابل‌قبولی با رفتار متقاضیان خرید مسکن در تهران نداشته به‌طوری که سهم قابل‌توجهی از پروانه‌های ساختمانی مورد درخواست سازنده‌ها، در مناطقی که کمترین حجم معاملات مسکن در آنجا انجام می‌شود، صادر شده است.5 منطقه پرفروش بازار مسکن تهران، تحت‌تاثیر نوع تسهیلاتی که در حال حاضر برای ساخت و خرید مسکن از جانب بانک‌ها پرداخت می‌شود، کاملا مناسب هر دو مدل رایج سرمایه‌گذاری ساختمانی است.
بساز و بفروش‌ها معمولا یکی از دو سبک «دریافت وام بانکی ارزان قیمت برای ساخت» یا «اتکا به منابع خود برای شروع پروژه و تامین مالی ادامه کار از طریق پیش‌فروش» را برای آپارتمان‌سازی در تهران انتخاب می‌کنند. از بین 5 منطقه جذاب برای ساخت مسکن، مناطق 2 و 4 و 5 برای مدل دوم مناسب هستند و در مناطق 14 و 15 که جزو بافت فرسوده محسوب می‌شوند، چون وام 60 میلیونی ساخت مسکن با بهره «صفر» و به‌صورت بدون سپرده پرداخت می‌شود، مساعد مدل اول است. نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه بازار مسکن تهران در کل مناطق 22 گانه استعداد ساخت و ساز را دارد اما کشش فروش فعلا در برخی مناطق به دلیل نبود تقاضای موثر و مصرفی و همچنین وجود واحدهای نوساز فروش نرفته، خیلی پایین است و در مناطقی دیگر، در سطح متوسط قرار دارد.
در 5 منطقه پرمعامله بازار مسکن، علاوه بر جاذبه‌های نام برده شده برای سرمایه‌گذاری ساختمانی، یک عامل دیگر نیز بستر ورود سرمایه‌گذاران را هموارتر کرده است. قیمت زمین مسکونی در این 5 منطقه، به‌صورت پلکانی، با رتبه جذابیت ساختمانی این مناطق، هماهنگ است. طبق آخرین آمار رسمی از میانگین قیمت ملک کلنگی در شهر تهران، قیمت فروش زمین در منطقه 5 کمتر از 4 و در منطقه 4 کمتر از منطقه 2 است. در مناطق 14 و 15 نیز قیمت زمین در مرز قیمت متوسط شهر -مترمربعی کمتر از 5 میلیون تومان- معامله می‌شود.
65 درصد متقاضیان بازار مسکن شهر تهران، 9 منطقه پایتخت را برای خرید آپارتمان انتخاب می‌کنند. به این ترتیب، علاوه بر اولویت مناطق 5، 4، 2، 15 و 14، مناطق 8 و 10 و 7 و 6 نیز می‌توانند به‌عنوان مکان پربازده ساخت و ساز، مورد انتخاب سرمایه‌گذاران قرار گیرد. با ورود بازار مسکن به مسیر پیش رونق معاملات، مناطق جذاب و برخوردار از کشش حداکثری ساخت‌و‌ساز در شهر تهران مشخص شد.به گزارش «دنیای اقتصاد» در حالی که رکود سه‌ساله در بازار معاملات مسکن منجر به افت شدید سرمایه‌گذاری ساختمانی در روند ساخت‌و‌سازها شده، بروز نشانه‌های روشن خروج از رکود در بازار معاملات مسکن، طی ماه‌های اخیر، دو انتخاب متفاوت را در حال حاضر پیش روی فعالان ساختمانی از بابت انتخاب محل ساخت قرار داده است.در شرایطی که پیش بینی‌ها حاکی است همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر پیش رونق، فعالیت‌های ساختمانی هم طی ماه‌های آینده وارد فاز رونق خواهد شد، هم اکنون مناطق پرکشش به لحاظ ورود سرمایه‌گذاران به فعالیت‌های ساختمانی و آغاز ساخت‌وسازهای جدید قابلیت شناسایی و ارزیابی پیدا کرده است.
بر این اساس، در حالی که آخرین آمارها از وضعیت معاملات مسکن در پایتخت از دو نکته بسیار مهم حکایت دارد، ملاحظات موجود در رابطه با این دو موضوع، نقشه راه سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی را شفاف‌تر می‌کند.
علاوه بر قرار گرفتن بازار مسکن در انتهای مسیر پیش رونق همزمان با افزایش نسبی حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، اولین نکته مهم در این زمینه به مصرفی بودن عمده معاملات خرید ملک در شهر تهران مربوط می‌شود که باعث ایجاد کشش قابل توجهی برای جذب سرمایه‌گذار و شروع فعالیت‌های ساختمانی در این مناطق شده است.
منبع: گروه پروژه
